Atgal »    Į titulinį »

Kas tai – preliminarioji sutartis

Sausio12

Santykiai tarp žmonių ne visada grindžiami sąžine ir pasitikėjimu, todėl turto perleidimo sandorių įforminimas tampa vis sudėtingesniu.

Interesantai nuolat domisi, kaip patikimai užfiksuoti būsimo turto perleidimo sandorio (pirkimo-pardavimo, mainų, dovanojimo) sutartas sąlygas – kainą, terminus, komplektaciją, kokybę ir kitas dalykus.

Lietuvoje neseniai buvo protinga ir patikima tradicija – būsimąjį sandorį užtikrinti rankpinigiais. Žmonės ir įmonės dar ir dabar kreipiasi, prašydami padėti įforminti rankpinigius. Tačiau nuo 2001 m. liepos įsigaliojęs Civilinis kodeksas šią garantijos formą, nežinia dėl ko, įsakmiai susiaurino. Pagal įstatymą rankpinigiai dabar galimi tik sandoriuose dėl kai kurių nereikšmingų turto rūšių, pvz.: gyvulių, javų, medienos, dviračio… LR CK 6.98 str. kategoriškas: Rankpinigiais negali būti užtikrinama preliminarioji sutartis, t.p. sutartis, kuriai pagal įstatymus privaloma notarinė forma. Taigi, perkant pastatus, butus, žemę, mišką, rankpinigiai, kur jie mums patogiausi ir reikalingiausi, dabar jau nebegali būti garantijos priemone.

Kaip rasti išeitį, ir kaip užsitikrinti būsimo planuojamo sandorio garantijas?

Atsivertę Civilinio kodekso šeštąją knygą, randame nežymų 6.165 straipsnį „Preliminarioji sutartis“, ir matome, kad tokia sutartimi laikomas šalių rašytinis susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį.

Tinkamai surašius, tokia sutartis tampa patikima abiejų rengiamo sandorio šalių ketinimų, teisių, pareigų ir prievolių garantija. Sutartį galima tobulinti, numatant bet kurias įstatymo neuždraustas sąlygas bei įvairiausius „saugiklius“ bet kuriam atvejui, garantuojančius visų dėl būsimos sutarties sudarymo numatytų sąlygų įvykdymo mechanizmus, neteisiajai šaliai grasinančius piniginėmis bei turtinėmis pasekmėmis – baudomis, delspinigiais, avansinio mokėjimo netekimu ir kt.. Numatytina tokia sąlyga: pvz.: viena šalis perdavė kitai šaliai faktiškai naudotis pirkimo-pardavimo objektą, o antroji šalis sumokėjo pirmajai sutartą kainą, ir nors dėl kokių nors kliūčių oficialiai negalėjo tuo pat metu įforminti sandorį iki galo, tai, žinodami LR CK normą, kad įsipareigojimas parduoti daiktą, kartu perduodant jį būsimiesiems pirkėjams valdyti, yra to daikto pirkimas-pardavimas, ir kai įsipareigojęs pirkti ar parduoti daiktą asmuo atsisako įforminti sutartį nustatyta forma, kita šalis turi teisę per teismą reikalauti patvirtinti sutarties sudarymą (CK 6,317 str.).

Sudarant preliminarią sutartį, verta numatyti, kad šalis, kalta dėl sutarties sąlygų sulaužymo, gali kreiptis į teismą dėl numatytų sankcijų taikymo, reikalauti abipusės restitucijos ir iš kaltosios šalies turėtų išlaidų, žalos bei kitų nuostolių atlyginimo, arba reikalauti pripažinti sandorį įvykusiu.

Preliminarioji sutartis būtinai turi būti rašytinė. Žodinė – negalioja.

Būtina nurodyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Jo nenurodžius, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per vienerius metus nuo preliminariosios sutarties sudarymo. Visi įduodami pinigai vadinami ne rankpinigiais, bet avansine įmoka. Sutartį pravartu papildyti perleidžiamo turto nuosavybės dokumentų nuorašais arba bent jų kopijomis.

Kaip betikėtum savo sandorio partneriu, vis vien pravartu preliminarią sutartį susirašyti ir joje nurodyti visas aptartas sąlygas ir aplinkybes. Praktika rodo, kad, bėdai prispaudus, „sušlubuoja“ žmonių atmintys, o radę geresnių ar pelningesnių būdų, partneriai atsisako savo žodžių, išsisukinėja… Be to, įvykus nelaimei (mirties arba veiksnumo netekimo atvejais), teisių perėmėjai ar globėjai perims vykdymui tik protingai ir teisiškai suformuluotas sąlygas. Kai būsimasis partneris miršta, įpėdiniai kartais linkę prisiimti tik naudą, ignoruodami pareigas ir prievoles. Preliminarioji sutartis tais atvejais tampa nenuginčijamu įrodymu. Kuo detaliau aprašytos visos sąlygos, tuo mažiau būna ginčų su įpėdiniais.

Būna atvejų, kai faktiškai jau parduotas turtas areštuojamas arba į jį nukreipiamas išieškojimas. Nesant tokios sutarties, faktinis įgijėjas atsidurtų beviltiškoje situacijoje. Turint detalią preliminariąją sutartį, pagrįstą kitais dokumentais bei įrodymais, įgijėjas ir tokiu atveju dar turės vilčių savo interesą apginti teisme.


Atgal »    Į titulinį »